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行业研究
研究报告
《云战略第一决策》
未来房地产业的发展方向-发展

一、房地产业的发展方向
1.企业中心全面转移
    早期,房地产业是劳动密集型企业,对资金、技术、人才的需求远低于低廉、充足的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求。在发展到一定规模后,地产巨头开始寻求 资本、信息、技术、人才等企业快速发展的"维生素",而这些往往是在企业的诞生地找不到的,面向未来发展,地产企业总部的迁移成为必然,选择在全球经济中 具有影响力的城市,甚至国外。
2.上下游开始对接
    随着经济实力与技术力量的发展,一些地产企业已经不再是简单地处在产业链的一个节点上(如建材等),而是拥有了自己的一些核心技术,企业的产业布局开始向 相对完整的产业链方向扩张。例如,专为高档物业提供中央空调的供应商融入压缩机等产业链的核心环节,或是与这些核心环节形成产业联盟,这样上下游的对接式 发展,会使国内房地产行业间竞争不单单停留在产品层面,而是整个产业链的系统竞争。
3.品牌是主要销售渠道
    随着市场的进化,专业化分工的加强,未来5年内,以往支撑地产行业的自营渠道,因为成本的原因将全面撤退,而其他巨量零散的代理商品牌将通过特许经营等方面加盟到大的品牌渠道当中,成为品牌渠道的连锁店。
4.材料与设备出口大国
    在未来的5年中,中国仍处在对发达国家的概念追赶期。房地产将紧随技术潮流,抓住全球产业调整的契机,清醒审视自己的资源禀赋,利用好自己的比较优势与后发优势,成为最大的材料与设备基地,中国房地产在全球的竞争中进一步增强,中国品牌开始在全球市场扩张。
5.商品房价格大幅降低
    除少数新品与注入大量科技含量的产品外,地产业随着企业管理水平的提高,运营成本的下降,以及加入WTO后国际采购原料关税大幅度下降,流通渠道的变革带来流通成本的降低,中外品牌的竞争等因素,都将使
房地产价格降低,据测算,5年后同等产品的价格将比现在平均下降25%左右。

6.开发模式发生革命
    在对发达国家的产业追赶中,中国的房地产现在有片面重视产品技术与质量,而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够。在信息技术的促进下,世界
房地产开发将从大规模生产模式转向大规模定制(大规模定制能给用户提供个性化的产品)模式的改变,能不能快速转变,并使用新的生产模式,将成为影响中国地产未来参与国际竞争的重大战略选择。
7.电子商务把持地产业
    随着信息技术的发展,流通业态以及终端用户购置方式的变化,电子商务总额将占行业商务总额的95%,但专家们认为,房地产电子商务并不是由自己操作,渠道商将成为家电企业电子商务的代理人,在未来的10年里,国内地产企业的电子交易范围将由国内扩展到全球。
8.e产品进入房地产终端
    现在的房地产终端产品简单地存在着,在使用中基本上只发挥相对单一的功能。而随着信息技术的发展,在以后的5年中,信息技术将广泛地应用到房地产的最终产品中。一些旧的楼宇也要进行网络化的升级,产品e化(全面数字化将拥有网络核心)成为网络的终端。
    水泥钢筋的建筑在网络的支持下,将更加智能化,从开放的网络中获得充分的信息,功能将更加人性化。
9.企业内外环境全面接轨
    随着WTO的加入,国内企业的制度在未来5年将出现全面的变化,那就是制度环境与国际接轨,与发达国家房地产企业大大缩小了
制度差距的中国企业,将在国际市场上获得前所未有的竞争力。

二、房地产发展趋势
1、信息化发展趋势
    房地产业是随着国民经济发展而快速发展的先导性产业,先导产业的发展有着很强的前瞻性,即经济发展的感应器。住房又是一个千家万户需要更新换代的产品。正如20世纪伟大的建筑家勒•考布什尔说的,它是"为了居住的机器"。而房地产信息化恰恰具备和适应这个特点。
    从房地产行业管理和规范的角度看,首先,是通过信息技术和互联网络的应用,将房地产业务全过程产生的大量动态数据,及时、准确、全面地收集、处理,进行科 学的分析、预测,建立房地产市场预警、预报机制。其次,信息化是依法行政、提高效率、规范行政行为的重要保证。鉴于房地产管理环节多、收件多、程度复杂, 随意性大,政府通过信息系统和政府网站向公众提供公开、透明的行政执法情况,从土地申请、规划选址、界限勘察、划红线图、房地产权证发放以及合同的签订全 部电脑操作,实行公众参与、社会监督、杜绝违法和腐败,使信息化成为强化行政执法检查监督的重要手段之一。
    从业内人士需要和行业成长的角度看,个人计算机已经改变了人们工作的习惯,当明天威力强大的信息机器与信息高速公路连通之后,人、机、工作、娱乐及信息服 务都将可以同时接通,无论白天还是黑夜,可以在任何地点,同想联系的人交流、得到想查阅的资料,获取到人们想要得到的信息。从行业的成长性看,面对散户个 人购房的时代到来,个性化、多样化是发展之潮流,在信息时代,可利用现代网络信息技术,实现住宅产业的规划设计、研究开发、生产制造中介服务方面的资源共 享,拉近供应与市场的距离,并实行网上订购。这是利用现代网络技术,促进产业结构调整,实现房地产业跨越式发展的最有效手段之一。
2、企业集团化发展趋势
    我国
房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展,行业集中度明显加快,一些房地产巨人正在形成。
    房地产行业是一个资金密集型的行业,也是风险较大的一个行业。因此,要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展,必须具有强大的资金实力。世界各 国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化,只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展,目前正 处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在 脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业,在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。
    我国房地产业近几年来的发展,不仅提高了房地产本企业的经济效益,而且也带动了国民经济的发展。但与此同时也滋长出的一些现象,以及产生出一些副效应,都深刻地影响着房地产业今后的生存和发展方向。
   (1.)多头经营,盲目竞争。房地产业是新兴的产业,在改革开放的大潮中迅速成为焦点,丰厚的利润,吸引了众多的房地产企业的兴起。在有限资源条件下,大家为了争地皮、抢工程,抬高地价,建筑材料导致价格全面飞涨,使商品房建设成本加重。
   (2.)投资分散,群龙治水。房地产开发经营是一项巨大工程,只有采取综合开发,集中资金,才能取得最佳规模效益。目前众多公司涉足房地产领域,必然分散了建房贷款资金,削弱了
房地产开发的整体力量,难以形成大规模综合开发之势。
    从以上两个原因看,房地产业要深入发展,必然走集团化经营的路子,建立长线规模的投资模式。这样就能够使一哄而上的诸多开发公司的盲目竞争变为有限的一定 数量的集团竞争,使分散的投资变位集约投资。同时,由于房地产业有投资数目大,回收期长,受国家整体经济环境波动影响大的特殊性,如果开发公司以单一化经 营方式生存,会使公司风险加大,因此也要寻求新的突破,尽快朝规模化、集团化转变,保持其在本世纪持续、健康、快速发展。因此随着集团工作的深入展开,组 建房地产企业集团的呼声也越来越高,组建房地产企业集团乃大势所趋。
    一般情况下,企业的发展往往要经过创业、扩张、多元化三个阶段,多元化经营是企业发展到一定规模的一种自然选择。目前世界500强企业,94%都实行多元化经营,向大型企业集团方向发展。房地产企业集团是指在
房地产开发经营主业基础上建设起来的集团化产业,可以涉及农业、工业、商业等其它行业,不仅涵盖第一、二、三产业的各个领域,而且包括最新技术产业及新兴产业。其优势在以下三个方面:
   (1.)通过纵向业务组合,形成一条龙服务,可以提高开发企业在本行业的竞争力度,提高市场占有率;通过横向业务组合,选择与本行业相关成互补的投资方向,有助于提高企业效益,降低企业风险。
   (2.)充分利用闲置资源,或充分利用现有的营销能力和渠道,或充分利用现有的生产能力,或利用现有的顾客基础等。
   (3.)打出自己的品牌,形成知名的品牌家族,实行连锁经营,实现集团化规模增长。从可持续发展而言,房地产企业针对本企业现状,量力而行实施多元化经营,朝企业集团化发展是在激烈竞争中取胜的关键。
    综上所述,
房地产开发企业应顺应时代潮流,转变经营观念,突出主业,以资本经营为纽带开展多元化经营;有实力的企业可以对相关互补的企业实行购并;转变大型房地产企业之间的关系,把对立竞争转变为联盟协作,实现房地产企业间集团化发展。
    随着房地产企业集团化经营的深入开展,集团化经营为优势会越来越被人们认可,用长远眼光看,发展集团化产业已成为
房地产开发企业跨世纪改革与发展的新思路,是房地产业迈向深入的一个新尝试,并将释放出极大的能量。
3、房地产企业规模化特征
    规模化是一切经济单位在发展过程中的相对概念,受内在经济规律的支配。而房地产业规模化趋势的内涵主要表现在两方面:首先,是生产经营规模化(即开发大规 模的社区以及大体量的高层物业),这是房地产行业发展的基本走势。因为,现代人对"家"的理解具有明显的心理性和生理性。"家"不再仅仅是一栖身之所,而 应该是业主的文化修养、社会地位、职业和经济条件等人身份的象征,能在室内空间结构和户外环境的配置上得到心身的修养。从这意义上讲,社区决不是建筑物的 堆积。与以往相比,社区交通、公共空间、购物、运动、户外栖息等容量大大增加。所以,没有规模就没有文化,就没有市场。今后,谁拥有规模社区,谁就拥有市 场。但是,经营规模化是建立在企业综合实力的基础之上的。这就引伸出规模化另一内涵是企业自身生产要素的规模化。企业自身再生产要素规模化分为三种状态: 一种是相对萎缩(即没有扩大);一种是绝对萎缩,每年下降,萎缩到极限程度就会面临倒闭;再一种是不断地扩大化,这是所有企业都在苦苦追索的目标,但是最 终的结果并不都是一样的。在实现规模化的进程中通过收购、合并、参股、控股等经济手段的操作,一部分企业在这种快速的"裂变"和"重组"中消失了,一部分 企业壮大发展了,这都是必然的发展趋势。
4、、行业发展的专业化趋势
    近年来,随着房地产市场的逐步复苏,加之房地产行业的平均利润较其他行业来说,还属较高。因此,吸引了民营经济和股份制经济的大举进入,民营经济发展迅 速,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力,大有国退民进的趋势。进入90年代后期特别是近几年来,由于我国买方市场的全面形成,实业领域投资机会越来 越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施的出台,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地 产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用,大量吸收国有房地产公司的优秀人才,从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和 机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,这样就造成了民进国退的局面。在一些沿海发达地区,民营房地产企业已经占据主导地位。当然,这 种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律,有利于房地产市场结构和投资结构的调整,但是必须要符合房地产企业的专业化发展趋势,这样才能促进房地产业的健康快速 发展。
    房地产行业专业化发展是社会化大生产、大流通的必然趋势,是社会生产力发展的一重要标志。专业化发展是合理使用多种社会资源和各种社会资源优化配置的重要 手段,在发达国家里已经十分精细。包罗万象的小而全的生产方式在我国的产业领域里也将被完全淘汰。但是,房地产行业的专业化发展仍需要相当长的时间。
    目前的现状是房产企业从土地的发展到产品销售到物业管理,包罗着生产、流通和管理物业全过程,从某种意义上反映了我国房地产业不成熟的一面,这种局面一定 要打破。那么如何实行专业化发展呢?其实,架构也很简单,就是生产、流通和管理的相对分离,并各自走向产业化。由于在宏观上讲专业发展可以创造产业多元 化,从而创造更多的就业机会,因此,在初始阶段行政杠杆的推动是不可缺少的。为此国家建设部做出规定:依附
房地产开发企 业的物业管理公司,都必须分离开来,使之成为具有独立法人资格的专营企业。并进一步明确,今后五万平方米以上的物业都必须实行公开招标。同时,有关部门采 取支持和规范的双重措施,积极推动物业中介的健康快速发展。这些做法旨在促进房地产行业逐步迈入专业化社会分工的轨道。在微观经济上,由于专业发展的结果 是提高效率,使工作质量最优化、成本最小化、利益最大化,在价值取向的作用下,相信专业发展将会成为企业的自觉行动。
    我们看到无论在美国、日本、新加坡乃至台湾,当开发商获得了土地开发权之后,首先确定"门当户对"的广告策划商、中介机构以及物业管理公司共商开发大计, 研讨专业分工的具体细节,并以合同的法律形式来锁定各方的责任和利益。分工合作的各方面,在利益机制的驱动下,都会以最大的努力,使项目能获得最大的效 益。
    可见,随着我国房地产产业规模总量的扩大,国民经济支柱产业作用的进一进发挥,专业化发展趋势是不可避免的。
5、与金融界融合的新趋势
    中国
房地产开发企 业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。然而,从现在开始,这样的好事以后可能就不再有了,金融业的门槛在提高。房地产业投融资体制出现的这种变化, 特别是中国人民银行总行近期出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件,将使中国住宅产业的发展商出现分化,一大批没有资本实力的发展商将因"严 重失血"而被淘汰出局。看来,更新房地产企业运作理念,使房地产企业产业资本和金融资本有效融合,是大多数房地产企业生存和发展的必经之路。
    按照我国政府的承诺,加入WTO以后,我国将开放服务行业,其中当然包括房地产业。WTO对中国房地产业的影响将是全方位的,将全面冲击中国房地产业。首 先是资本实力相差悬殊;其次是经营管理水平相距更远;而更重要的是,国际资本对中国房地产业的冲击,并不是以单个资本的形式出现的,而是伴随着金融资本、 保险资本、电讯资本、汽车资本以及其他相关产业资本,以一个完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市场经济体系。
    房地产企业的内部生存和发展环境已经发生了重大变化;而加入WTO,外部环境也将变得更加严峻,国际资本虎视眈眈。中国房地产业的重新洗牌已经开始,中国 房地产业的春秋时代正在来临。因此,中国的房地产业要应对WTO的挑战,必须从战略的高度,跳出自身的视野限制,走产业资本和金融资本结合的道路。
    到目前为止,中国的大多数房地产企业的发展主要是依靠经营管理型战略来实现的。大多数房地产企业对资本运作战略是相对陌生的,即使有所了解并努力去实施, 并且在一定时间和空间获得阶段收益的房地产企业,资本运作交易型战略的运用也远未到位,远没有充分发挥这种全新的资本战略对快速扩展房地产企业价值所起到 积极的作用。
    具体而言,房地产企业所面临的问题是:下一步发展的重点将是定位于继续单一致力于企业内部经营管理挖掘潜力还是外部扩张;是以短期信贷迅速筹资还是借壳, 买壳上市发行股票、房地产债券进行长期融资;是部分出售资产、还是兼并、收购资产业务的选择。总之,它将决定房地产企业下一阶段获得持续发展应该采取的战 略。

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